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Depuis plus d'un an, les prix de l'immobilier reculent partout en France et le volume des ventes s'effondre. En toute logique, les aspirants propriétaires reportent leur projet en espérant que la baisse, la première durable depuis plus de douze ans, perdure.

Pourtant, même s'ils espèrent acheter un bien immobilier en dépensant moins, ce calcul n'est pas forcément le bon, car il faut en parallèle examiner l'état du marché du crédit. Le pouvoir d'achat immobilier dépend évidemment des prix de la pierre, mais aussi de la capacité d'emprunt.

MOINS DE 3 % SUR 15 ANS

Certes, aujourd'hui, le niveau des taux d'intérêt est bas et il devrait se maintenir, puisque la Banque centrale européenne a annoncé une baisse de 0,25 point de son taux directeur. "Il est possible d'emprunter à moins de 3 % sur 15 ans et autour de 3,2 % sur vingt ans", souligne Maël Bernier d'Empruntis.com. Mais toute remontée réduirait la capacité d'acquisition des ménages.

Prenons l'exemple d'une famille qui achète aujourd'hui un quatre pièces dans le XVIII^e arrondissement de Paris. Prix affiché : 690 000 euros. En le finançant à 100 % par un emprunt sur 20 ans à 3,15 %, la mensualité atteint 3 879 euros. Si ce ménage attend que les prix baissent, mais qu'entretemps les taux remontent à seulement 3,65 %, il ne pourra emprunter, à mensualité constante, que 660 000 euros. La hausse des taux annihilerait donc une baisse des prix de 4,3 %. Avec une hausse des taux de crédit à 4,15 %, leur capacité d'emprunt tomberait à 631 840 euros, effaçant un recul des prix de 8,4 %.

L'exemple est identique à Strasbourg, où une famille empruntera 381 200 euros pour s'acheter une maison de 5 pièces de 180m2. Soit une mensualité de 2 143 euros sur vingt ans. Avec une hausse des taux de 0,5 point ou de 1 point, sa capacité d'emprunt tomberait respectivement à 364 650 euros et 349 080 euros.

PRUDENCE

Si vous désirez acheter une résidence principale et que vous disposez de moyens financiers suffisants, il serait donc inutile de traîner. "Une stratégie d'optimisation est très dure à mettre en œuvre pour un particulier, et ceux qui attendent trop longtemps risquent d'avoir plus de mal à acheter si les taux remontent", résume Sébastien de Lafont, président de Meilleursagents.com.

Si en revanche votre stratégie consiste à acheter un bien pour le louer, mieux vautattendre. Aujourd'hui, le prix des petites surfaces reste, en effet, très élevé dans la plupart des villes disposant d'une demande locative intéressante. Or, lors des retournements de cycle, leurs prix ont tendance à baisser plus rapidement que celui des grandes surfaces. En conséquence, il faudrait une très nette remontée des taux pour compenser la baisse des tarifs. Comme lors d'un investissement locatif, le prix d'achat est primordial pour espérer dégager une rentabilité correcte. D'autant qu'actuellement les rendements nets sont de seulement 0,5 à 4 % selon les villes.

Marie Pellefigue

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